儲ける&儲かる!株式投資

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8月7日の投資

TOPIX(前日比):プラス0.48%

TOPIX(前年末比):プラス7.95%

最高:8月7日、プラス7.95%

最低:4月14日、マイナス3.92%

5%超銘柄:1812、6502。

5%減銘柄:3758、3810、6448、8358。

 

しっかりした相場でした。

明日、現金化を目指します。

 

資産成長率(前日比):プラス0.71%

資産成長率(前年末比):プラス2.44%

最高:7月27日、プラス4.16%

最低:4月14日、マイナス4.31%

◇今日の株価材料(新聞など・5~7日)7月の米雇用統計は20.9万人増

▽4日の米ダウ平均、続伸し66ドル71セント高 雇用統計受け連日最高値
▽4日のNY円、1ドル=110円65~75銭で終了 前日の東京市場17時時点比57銭程度の円安・ドル高
▽4日のNY原油、反発 雇用改善で原油需要減の懸念が後退

▽国内16社、iPS細胞から血小板生産 大塚製薬工場や日産化(4021)など(日経)
▽安保理、北朝鮮制裁を決議 石炭など全面禁輸、中ロも賛成(各紙)
▽厚労省、派遣事業で規制緩和(日経)
▽ヤフー(4689)系など、宿泊サイトの集客力や安全性向上(日経)
▽花王(4452)、欧米でフィルム用インク 18年にも(日経)
▽福島原発、溶融核燃料回収の実用化研究進む 三菱重(7011)など(日経)
▽東芝(6502)、岩手に新工場 新型メモリー増産(日刊工)
▽東芝、17年3月期の有報に「適正」 PwCあらたが適正意見を出す見通し(日刊工、以上7日)

▽革新機構、ベンチャー投資はエグジット案件の8割超で損失(日経)
▽ASEAN外相会議、北朝鮮非難の特別声明(各紙)
▽ビットコイン、2カ月ぶりに最高値を更新(日経)
▽安倍首相、消費増税「予定通り」(各紙)
▽トランプ米大統領、マクマスター氏と関係悪化か(読売)
▽森金融庁長官、地銀「人口減で整理進む」 早期の経営転換促す(毎日、以上6日)

▽トヨタ(7203)とマツダ(7261)が相互出資 500億円ずつ、米国でEV共同生産も(各紙)
▽トヨタ、今期純利益4%減に上方修正 円安方向に見直し(各紙)
▽内閣支持率、報道各社の世論調査で上昇(各紙)
▽大手損保、自動車の保険料を18年1月から引き下げ(日経)
▽民進党の細野前代表代行が離党を表明(各紙)
▽米雇用20万9000人増 7月、失業率4.3%に改善(各紙)
▽GPIF、4~6月期の運用益5兆1153億円(各紙)
▽財務・経産省、中国に不当廉売関税 PET樹脂で検討(各紙)
▽JT(2914)、インドネシア社を買収 たばこ・流通の2社、1100億円で(日経)
▽マクドナルド(2702)、7月の既存店売上高10%増(日経)
▽ニプロ(8086)、脊髄損傷に再生医療 18年にも幹細胞で(日経)
▽グリコ(2206)、タイでアイス生産3倍 20年めど体制整備(日経)
▽NTT(9432)、4~6月期の純利益11%増(日経)
▽三井金(5706)、4~6月期の経常益3%増の60億円程度(日経)
▽ミネベア(6479)、今期純利益23%増に上方修正(日経)
▽スクエニHD(9684)、4~6月期の純利益57%増(日経)
▽国際石開帝石(1605)、4~6月期の純利益2.5倍(日経)
▽昭和シェル(5002)、1~6月期の純利益3倍に下方修正(日経)
▽菱地所(8802)、4~6月期の純利益35%減(日経)
▽バンナムHD(7832)、4~9月期の純利益34%減に上方修正(日経)
▽Jディスプレ(6740)、石川3工場を再編へ 再建計画(読売)
▽ローソン(2651)、全店舗に業務用タブレット 端末は富士通(6702)製(朝日)
▽東京都、豊洲最終判断の記録なし 小池知事がブレーンと協議(毎日、以上5日)

曲がり角のホテルREIT

「観光立国」のエンジンになれるか

武田 安恵氏のレポートです。良くよくできています。

ホテル投資を主体とするREIT(不動産投資信託)に資金が集まっている。背景にあるのは、訪日客増加や政府の観光立国政策を受けての成長期待だ。しかし相場は調整局面に。民泊など新たな競合も台頭する中、再成長につなげられるか。

 大阪市の臨海部に立つ客室数480の高級ホテル、ハイアットリージェンシー大阪。1994年に開業し、世界的に有名な「ハイアット」ブランドを冠するホテルとして、世界各国から宿泊客が訪れる。その客層が最近、変わり始めている。

 以前は、関西国際空港にアクセスしやすい立地から、航空会社で働く客室乗務員がキャリーバッグを引きながらチェックインに並ぶ姿が目立つなど、ビジネス目的の利用が多かった。それが今は子供連れの家族客が目に見えて増えている。近くにある有名テーマパークのユニバーサル・スタジオ・ジャパン(USJ、大阪市此花区)が右肩上がりで成長を続けていることもあるが、変化をもたらしたのはそれだけではない。

 昨年11月にホテルのオーナーが代わったことがきっかけだ。海外の不動産投資ファンドから160億円でホテルを取得したのは星野リゾート・リート投資法人。「ホテルREIT」と呼ばれる、宿泊施設への投資に特化したREIT(不動産投資信託)のひとつだ。

 星野リゾート・リートは取得後、営業の軸足を観光客に移している。ビジネス客も大切なゲストだが、客室1室当たりの販売単価は1人で泊まるよりも複数で泊まったほうが高く設定できる。USJなどに観光に訪れるカップルやファミリー向けの販路拡大に力を入れたほうが効率が高まると判断した。「ハイアットというブランド、USJに車で15分という立地から考えても、もっと観光需要は取り込める」。同投資法人を運用する星野リゾート・アセットマネジメントの秋本憲二社長はこう話す。

 ファミリー向けの営業強化で増収を図る一方、婚礼や宴会にかかる人件費を見直すなどしたところ、ホテルを取得してから約半年間で営業総利益が前年同期比8.1%増の4億8500万円となった。

2013年以降、上場相次ぐ

 訪日外国人客の増加で観光業が脚光を浴びる中、投資家が注目するようになったのがホテルREITだ。

 その仕組みは大まかに上図のようになる。まず、主にスポンサー企業が所有物件をREITに売却。REITに対して賃料を支払いながら、今まで通りホテルを運営する。REITは投資家から資金を集め、スポンサー企業が出資する資産運用会社を通じて運用の指示を受けながら、新たにホテルやリゾート施設を取得。投資家はREITの運用益から分配金を受け取る。スポンサー企業は不動産をバランスシートから切り離すことができるほか、所有物件の売却で得た資金を使うことで、銀行の借り入れなどの負債を抑えながら新たな物件を開発できる。

 星野リゾート・リートもホテルや旅館といった宿泊施設を主な投資対象としている。2013年に上場し、スポンサーの星野リゾートの物件だけでなく、ANAクラウンプラザホテルなど他からの物件取得にも力を入れている。

 日本のホテル特化型REITの先駆けは現在のジャパン・ホテル・リートの前身、ジャパン・ホテル・アンド・リゾートの06年2月の上場までさかのぼる。その後、しばらくホテル特化型は誕生しなかったが、13年の星野リゾート・リート以降、いちごホテルリートや大江戸温泉リート、森トラスト・ホテルリートと上場が相次いだ。また、インヴィンシブルのように、14年にホテルを中心に投資するよう、方針を変えたREITもある。インヴィンシブルは現在、ポートフォリオの約6割をホテルが占めている。

 こういった急拡大の背景にあるのが政府の観光立国政策と訪日外国人(インバウンド)の増加だ。16年にインバウンド数が当時の政府目標の2000万人を前倒しで達成したこともあり、観光は数少ない成長産業の一つとみられている。訪日客4000万人の達成を目指す20年には東京オリンピックという一大イベントも控えている。

 投資家が熱い視線を注いでいることは運用成績にも表れている。49ページのグラフからも分かるように、ホテルREITの値動きは14年から2年間で、オフィスや商業施設などに投資する他のREITに比べて2倍近い値上がりを記録した。

民泊が強力なライバルに

 観光立国を追い風に明るい未来図を描くホテルREITだが、潮目の変化が見え始めている。

 「スポンサー、所有物件、いずれもピカピカの優良銘柄なのに、公募価格が想定価格を大きく下回ったことに相場の冷え込みを感じた」

 野村証券の荒木智浩J-REITアナリストは、今年2月に上場した森トラスト・ホテルリートについてこう振り返る。同リートは東京駅前の超高級ホテル、シャングリ・ラホテル東京や新大阪駅から徒歩1分のコートヤード・バイ・マリオット新大阪ステーションという極めて収益性の高い物件を保有している。しかし、15万8000円の想定価格から1万円以上低い14万3000円が公募価格となった。「少し前ならもっと人気があったはず」と荒木氏はいう。 訪日客数は過去最高を更新し続けているが、伸びは鈍化しておりインバウンド景気はかつてほどのインパクトは見られなくなっている。ホテルREITに対し投資家は冷静になり始めている。

 先行きには新たな競争相手が立ちはだかる。一般住宅に旅行者を有料で泊める民泊だ。民泊仲介の世界最大手のAirbnb(エアビーアンドビー)が日本に持つ部屋数は約5万2000件。利用者の旅行先の半数近くが東京都に集中している。次に多いのが大阪で、この2つで7割を占める。Airbnbによると16年の利用者数は370万人だった。複数箇所に泊まった場合は別々に数えるため、単純比較はできないが、訪日客の1割前後がサービスを使った可能性があり、強力なライバルになっている。

 民泊の台頭で最も影響を受けているのがビジネスホテルに代表される宿泊特化型ホテルだ。所有ホテルの9割近くをビジネスホテルが占めるインヴィンシブルは、昨年12月、運用状況が当初予想を下回ったとして業績予想を下方修正した。とりわけ、外国人宿泊客の多い東京23区の東側エリアの客室単価が平均1000円近く下落したことが痛手となった。「稼働率は9割を超えていたが、価格競争が激しく平均客室単価(ADR)を上げられなかった。民泊がここまで増えるとは思っていなかった」と、同投資法人を運用するコンソナント・インベストメント・マネジメントの福田直樹社長は要因を分析する。

 頭を悩ませているのは民泊だけではない。オンライン旅行会社(OTA)の利用客が増えたのを受け、OTAに登録するホテルが増加した。予約を獲得するため、より低い価格を提示する施設が増えた。価格競争の激化は、ADR押し下げにもつながっている。「需要を正確に把握し、日々の販売価格に反映させることや、直前キャンセルの予防は、収益性向上の課題である」と、いちごホテルリートを運用するいちご投資顧問の織井渉社長は話す。同リートの所有物件はすべて宿泊特化型ホテル。課題への取り組みを強化しているという。

自らの首絞める「拡大戦略」

 不動産の賃料は物件の老朽化とともに少しずつ下がっていく。賃料低下の影響をカバーするためにも、REITは新規物件取得を通じて資産規模を拡大し、リスクを分散させることが求められる。REITが構造的に持つこの「拡大戦略」志向は、長期的には自らの首を絞めることにもなりかねない。供給過剰リスクにつながるからだ。

 しかも16年6月には国や東京都が宿泊施設の新規建設に対して規制緩和を打ち出した。東京都では一定の条件を満たせば、宿泊施設の容積率を最大で500%上乗せできるようになった。積極的な拡大路線で全国にホテルを開設するアパホテルのように、インバウンド需要を狙った動きは続いている。今のところホテル需要は高水準だとしても、需要を大きく上回る供給があれば、当然宿泊価格は値崩れする。

 さらに「収益還元法」を用いた不動産評価が、実際の土地や建物の価値と著しい乖離を生み出すリスクもささやかれる。収益還元法とは、米国で生まれた不動産評価方法で、日本でREITが誕生した01年に持ち込まれた。土地や建物の価格に加え、施設に入居するテナントの収益性や賃料水準も加味して算出される。「テナントの稼ぐ力」を反映した価値が算出できるが、「テナントが退去すると不動産価値が大きく下がるリスクがある」と、REIT業界に詳しいアイビー総研の関大介氏は話す。

 商業施設では実際に大幅な価格下落が起こっている。イトーヨーカドー東習志野店(千葉県)が入居したビルを89億円で取得したトップリート(現在は野村不動産マスターファンドと合併)は、16年、イトーヨーカドーのテナント撤去を発表した。その後、ビルを承継した野村不動産マスターファンドは物件を売却したが、価格は約7億円にしかならなかった。

 ホテルは運営会社のオペレーション能力の水準や賃料水準の前提の置き方次第で評価額がぶれやすい。それだけに、収益還元法による評価のぶれが出やすいともいえる。足元のホテルREITの価格が期待先行で裏付けのないものとなり、バブルを生み出してしまうことはないのか。不安は残る。

地方創生への期待も

 こうした懸念はくすぶるが、53年に人口が1億人を割り込み、多くの産業で国内市場の縮小が予想される日本で、ホテル産業は外国からの宿泊客増で成長が期待される。都市部はもちろん、地方への送客も進めば、過疎による経済縮小が深刻な地方の活性化にもつながる。ホテルREITは、その役割を担うプレーヤーとしても期待される。

 16年8月に上場した大江戸温泉リートの所有物件は、もとは築年数の長い、老朽化した温泉宿泊施設だ。スポンサーの大江戸温泉物語(東京・中央)は、後継者問題や、資金繰りに悩む地方の温泉宿泊施設を取得し、リニューアルして高稼働・安定収益の施設としてよみがえらせることを得意とする。静岡・伊東温泉の伊東ホテルニュー岡部など、再生実績は30件以上ある。

 チェーンオペレーションを導入し、有名温泉地でも1泊2食付き8000円前後という手軽な価格帯を実現。都心から送迎バスを運行させて、アクセス面にも気を配る。その結果、シニアやファミリー層の需要取り込みに成功した。

 ホテルREITは、分かりやすい成長ストーリーから、投資家からの資金を集めやすく、その資金が急成長の起爆剤となった。観光立国を資金面で安定的に支えるエンジンとして機能させるには何が必要か。ブームが冷めた今、冷静に再成長へのシナリオを整理する必要がありそうだ。

8月4日の投資

TOPIX(前日比):マイナス0.15%

TOPIX(前年末比):プラス7.43%

最高:8月2日、プラス7.62%

最低:4月14日、マイナス3.92%

5%超銘柄:2351、5660、7269。

5%減銘柄:2229、3661、4912。

 

厳しい一週間でした。

来週に期待します。

 

資産成長率(前日比):マイナス0.14%

資産成長率(前年末比):プラス1.72%

最高:7月27日、プラス4.16%

最低:4月14日、マイナス4.31%

◇今日の株価材料(新聞など・4日)トヨタがマツダに出資へ

▽トヨタ(7203)、マツダ(7261)に5%前後出資へ EVを共同開発、マツダも出資(各紙)

▽安倍首相「最優先は経済再生」 第3次改造内閣発足(各紙)
▽民進党の細野前代表代行、離党の意向 都民フとの連携も視野(各紙)
▽野田総務相、ゆうちょ銀(7182)の限度額上げ容認を示唆(日経)

▽Jディスプレ(6740)、主要3行が総額1100億円の融資枠(日経)
▽中国石炭・発電大手が合併 海外進出へ再編加速(日経)
▽英中銀、政策金利を過去最低の0.25%で据え置き(日経)
▽米アップル、中国でスマホ出荷台数5位に後退 4~6月(日経)
▽アサヒ(2502)、今期営業益22%増に上方修正 ビール3社がそろって今期営業増益見通し(日経)
▽ディーエヌエ(2432)、まとめサイト事業を年内再開 小学館と共同出資会社(日経)
▽中国アリババ、日立(6501)などと美容家電で提携(日経)
▽サイバダイン(7779)、IoTを健康管理に応用する会社設立(日経)
▽ソフトバンク(9984)、米フィンテックVBに275億円出資(日経)
▽住友化(4005)、協和キリン(4151)から農薬事業を60~70億円で買収へ(日経)
▽ヤマトHD(9064)、AIなど先端技術に集中投資(日経)
▽伊藤忠(8001)、ポケットC(8519)への出資比率46%に引き上げ 関連会社のファミマも34%に(日経)
▽シャープ(6753)、欧州最大の家電見本市「IFA」に5年ぶり出展へ(日経)
▽三井不(8801)、4~6月期の経常益7%増(日経)
▽ライオン(4912)、1~6月期の純利益が過去最高の82億円(日経)
▽ヤマダ電(9831)、4~6月期の純利益2.4倍(日経)
▽カルビー(2229)、4~6月期の純利益40%減 ジャガイモ不足で(日経)
▽スズキ(7269)、4~6月期の純利益が過去最高の654億円(日経)
▽ディスコ(6146)、4~6月期の純利益が過去最高の106億円(日経)
▽クボタ(6326)、1~6月期の純利益13%増(日経)
▽テルモ(4543)、4~6月期の純利益が過去最高の162億円(日経)
▽ニコン(7731)、4~9月期の純利益41%減に上方修正(日経)
▽築地場外市場で火災 店舗7棟、935平方メートル焼く(各紙)
▽ファナック(6954)、愛知に新拠点 国内で170億円投じサービス強化(日刊工)

▽3日の米ダウ平均、続伸し9ドル86セント高 好決算銘柄に買い、ナスダックは続落
▽3日のNY円、1ドル=110円00~10銭で終了 前日の東京市場17時時点比63銭程度の円高・ドル安
▽3日のNY原油、反落 OPEC専門家会合控え売り

8月3日の投資

TOPIX(前日比):マイナス0.03%

TOPIX(前年末比):プラス7.59%

最高:8月2日、プラス7.62%

最低:4月14日、マイナス3.92%

5%超銘柄:3661、3668、5801、9202。

5%減銘柄:3758、6952。

 

まるでわかりません。

様子見しかないです。

 

資産成長率(前日比):プラス0.04%

資産成長率(前年末比):プラス1.86%

最高:7月27日、プラス4.16%

最低:4月14日、マイナス4.31%

◇今日の株価材料(新聞など・3日)内閣改造、ダウ2万2000ドル台

▽米ダウ平均が7日続伸、初の2万2000ドル台 アップルけん引 ナスダックは小反落
▽NY円、1ドル=110円70~80銭で終了 2日東京市場終値比9銭円高・ドル安
▽米10年物国債、反落し利回りは2.27%
▽NY商品、原油先物が反発 金先物は小反落

▽きょう内閣改造 外務・河野氏、総務・野田(聖)氏 厚労・加藤(勝)氏、経財・茂木氏(各紙)
▽相談役・顧問の役割開示 東証が新制度 上場企業、統治透明に(日経)
▽医療費抑制で交付金増、厚労省が検討 自治体に効率化促す、減額見越し反発の声も(日経)
▽夏ボーナス5年ぶり減、87.8万円に 製造業で引き下げ、経団連最終集計(各紙)
▽設備投資計画11%増 今年度、国内 6年連続プラス、政投銀調べ(日経)
▽半導体メモリー上昇 7月、指標品3~13%高(日経)
▽コンテナ船運賃2割高、6月末 アジア発米向け、輸送需要伸び(日経)
▽鋼材問屋、値上げ遅れ 人手不足で建設需要低迷(日経)

▽対ロ制裁強化法が成立 大統領署名 亀裂修復見通せず(各紙)
▽鴻海、米で巨額投資の賭け TV生産、シャープ(6753)と連携 アップル依存度下げ(日経)

▽NEC(6701)、リチウムイオン電池から撤退へ(日経)
▽地域支援機構、解散5年延期 金融庁、ゆうちょ銀(7182)と連携(日経)
▽中国、車3社統合構想 東風・一汽・長安 生産1000万規模(日経)
▽テックビューロ(大阪市)、新規仮想通貨公開(ICO)支援サービスを10月に開始 プレミアムW(2588)も利用検討(日経)
▽スタートトゥ(3092)、PB商品投入 製造・販売まで一貫、在庫抱える「持つ経営」へ(日経)
▽小野薬(4528)、がん免疫薬「オプジーボ」について胃がん向け治療薬として追加承認を取得へ 今期、60億円増収(日経)
▽ホンダ(7267)、中国販売11%増 7月、トヨタ(7203)も 小型車けん引で(日経)
▽米で不動産ファンド続々 住友商(8053)、3年で1000億円以上 三菱商(8058)や三井物(8031)も開始(日経)
▽京セラ(6971)、米社買収100億円 文書電子化システム、複合機市場縮小に備え(日経)
▽関西電(9503)、電気料金 スマホ決済(日経)
▽味の素(2802)、トルコ社を完全子会社化 中東で調味料拡大(日経)
▽KDDI(9433)、ソラコム(東京・世田谷)を買収 200億円規模 格安IoTに成長期待(日経)
▽JT(2914)、減益幅50億円縮小 今期営業、HIV薬販売拡大(日経)
▽キッコマン(2801)、純利益45%減 4~6月(日経)
▽AOKIHD(8214)、4割減益 4~6月営業、客数減響く(日経)
▽ANAHD(9202)、8割増益 4~6月営業、254億円 旅客・貨物とも好調(日経)
▽JXTG(5020)、営業益400億円 4~6月、在庫の影響除き計画並み(日経)
▽よみランド(9671)、25%減益 4~6月、営業 入園者数減る(日経)
▽マツダ(7261)、純利益72%増 4~6月、中国でSUV伸びる(日経)
▽菱地所(8802)、営業益1割減 4~6月、430億円(日経)
▽古河電(5801)、純利益45%増 今期上方修正、光ファイバー好調(日経)
▽セイコーHD(8050)、最終黒字 4~6月11億円 スマホ部品
けん引(日経)
▽富士ソフト(9749)、一転増益 1~6月営業微増(日経)
▽THK(6481)、増産投資500億円 中国増強前倒し 山形・ベトナム新工場(日刊工)