儲ける&儲かる!株式投資

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6月21日の投資

TOPIX(前日比):マイナス0.12%

TOPIX(前年末比):マイナス3.68%

最高:1月23日、プラス5.14%

最低:3月23日、マイナス8.40%

 

資産成長率(前日比):マイナス1.01%

資産成長率(前年末比):マイナス4.23%

最高:1月23日、プラス5.09%

最低:3月23日、マイナス4.47%

 

売り:なし。

買い:なし。

 

うまくいきません。

6月20日の投資

TOPIX(前日比):プラス0.51%

TOPIX(前年末比):マイナス3.57%

最高:1月23日、プラス5.14%

最低:3月23日、マイナス8.40%

 

資産成長率(前日比):マイナス0.18%

資産成長率(前年末比):マイナス3.25%

最高:1月23日、プラス5.09%

最低:3月23日、マイナス4.47%

 

売り:なし。

買い:なし。

 

様子見の一日でした。

6月19日の投資

TOPIX(前日比):マイナス1.55%

TOPIX(前年末比):マイナス4.05%

最高:1月23日、プラス5.14%

最低:3月23日、マイナス8.40%

 

資産成長率(前日比):マイナス1.42%

資産成長率(前年末比):マイナス3.07%

最高:1月23日、プラス5.09%

最低:3月23日、マイナス4.47%

 

売り:9005。

買い:3197、4385。

 

動いてみましたが、どうなるかわかりません。

6月18日の投資

TOPIX(前日比):マイナス0.98%

TOPIX(前年末比):マイナス2.54%

最高:1月23日、プラス5.14%

最低:3月23日、マイナス8.40%

 

資産成長率(前日比):マイナス0.92%

資産成長率(前年末比):マイナス1.67%

最高:1月23日、プラス5.09%

最低:3月23日、マイナス4.47%

 

売り:なし。

買い:なし。

 

わかりません。

官製市場さらに色濃く 日銀が支え、業者は笑う

政治が阻む「身の丈の量」

消費増税や「生産緑地」の解除など、今後の不動産市場を揺るがす“地雷”は多い。それでもちまたに楽観が広がるのは、景気優先の政権がまたテコ入れに動くという期待があるからだ。

 歴史はまた繰り返されそうだ。

 日本の住宅の未来図を展望するうえで、2019年10月に予定する消費税率10%への引き上げが、まずは避けては通れない重要なイベントとなる。

 「経済のブレをコントロールする」。増税の時期を挟んで駆け込み需要とその後の買い控えが起こるだろう。増税後の景気や経済の低迷、さらには支持率にも響く事態を何としても避けたい安倍晋三政権は、対策の具体案を練り始めている。住宅への対応はその大きな柱になる見込みだ。

 前回14年4月に消費税率を8%へ引き上げたときはどうだったかというと、確かに住宅販売にデコボコができた。不動産調査会社の東京カンテイによると、首都圏(東京、千葉、埼玉、神奈川の1都3県)の新築マンションの着工戸数は12年から13年にかけておよそ8000戸増え、逆に増税があった14年は1万7000戸減っている。

 ところが販売価格は上昇気流に乗った。増税分をそのまま物件に転嫁した。日銀の金融緩和でマネーがあふれた。外国人も買い支えた。人出不足が深刻になり、建設コストも上がった……。各要因が複層的に絡み合いながら、坪単価は12年の224万円、13年の234万円、14年の244万円と、毎年10万円ずつ上がっている。

 下のグラフにあるように、直近17年の販売価格を見てみると、表参道や麻布十番などの都心一等地では12年比で2倍超に跳ねた。郊外でも1990年のバブル期の価格を上回るマンションが出現。心理的な節目とされる10平方メートルあたり1000万円を超えるマンションが目立つ。価格が購入者の年収の何倍に当たるかを示す「年収倍率」は、首都圏平均で10を超える。東京カンテイの井出武上席主任研究員は「首都圏のマンションは誰でもが買えるような商品ではなくなった」と話す。増税前に駆け込めるほどゆとりある世帯が減ったので、今回はデコボコの「デコ」の部分は少ないだろう。政府の対策の焦点は増税後の販売急減をいかに防ぐかだ。

市場をゆがませてきた税の引力

 消費増税に伴う住宅の反動減を抑える具体策として、真っ先に候補に挙がるのは「ローン減税の拡充」だ。減税の期限をどこまでのばすのか、最大500万円という控除額をどう広げるかに関心が集まる。日本の住宅政策を振り返れば、景気対策と表裏一体で進んできた歴史がある。そして必ずと言っていいほど、政策の目玉に位置付けられてきたのが、ローン減税の存在だ。

 この減税の歴史は古く、72年に導入された「住宅取得控除」に遡る。70年代は東京・多摩地区や千葉などでニュータウン建設が花盛りの時期。実は日本では、68年時点ですでに住宅数は世帯数を上回っていた。つまりは「供給超過」。だが「量は足りても広さや質が伴っていない」との声を背景に、国が主導的に住宅建設を推し進め、さらにこの時も減税で景気を下支えしようという発想が根底にあった。78年に今の形に近い住宅ローン控除に衣替え。その後も「住宅取得促進」の力強い掛け声の下、控除額・期間ともにどんどん拡大していった経緯がある。

 バブル崩壊後の住宅政策は、景気対策、景気刺激の色合いを一層濃くした。ローン減税の最大控除額は99年度に587.5万円まで拡大。いったん縮小されたものの、今度はリーマンショックを受けて2009年度には再び600万円に拡大。安倍政権はさらにこれの「拡充」を検討するのだから、過去最大規模の大盤振る舞いを探っているといっても言い過ぎではない。住宅ローン減税は常に景気と政権浮揚のカンフル剤であり、政治が無理を通してでも住宅供給を増やすための、切り札だったのだ。

 税の引力と副作用は様々な局面で顔を出す。いわゆる「アベノミクス」以降のタワーマンション建設ラッシュ。これも固定資産税の“節税”という側面が強くあった。タワマンの場合、高層階ほど眺望が良く、同じ床面積でも低層階に比べて取引価格が高い。他方、固定資産税は原則同じという仕組みだった。17年度改正で修正が施されたが、時すでに遅し。税のゆがみが供給過剰の一因になった。

 今後の住宅市場の“地雷”として、生産緑地の「2022年問題」も控えるが、これも源流は「税」だ。都市部に農地を残そうと取り入れた生産緑地は、全国に1万3000ヘクタールある。営農を続ける所有者には30年間の相続税の猶予を認めてきたが、22年で大半が優遇措置の期限切れを迎える。「後継ぎはいない。税金も払えないので間違いなく売る」。東京都世田谷区内に生産緑地を持つ地主の一人は、取材にこう断言した。

 税優遇のメリットがはがれ落ち、緑地を手放す人が続出する。世田谷区や練馬区などに多く残る生産緑地が一斉に宅地に転用され、バブル期やアベノミクス後に表れた賃貸アパートの建設ラッシュに再び火がつく。各地の不動産会社は今、空き家ならぬ、未来の空き地に目をこらしており、間もなく営業合戦が本格化するはずだ。最終的には需給のバランスを著しく崩し、価格を下押しする。こんなシナリオが現実になる可能性は十分にある。

ぬるま湯継続は喜べる未来か

 昨今の経済の奇妙な安定やぬるま湯の状態を指す「ゴルディロックス」。英国の童話で、主人公の少女が森で熊の家に忍び込んでみたところ、そこに置いてあった熱すぎず、冷たすぎもしない、ちょうどよい温度のスープを選んで飲んだというストーリーだ。

 不動産市場も同じ文脈で語られてきた。ただ、この童話を分析したピクテ投信投資顧問によると、物語には続きがあるそうだ。ついつい眠ってしまった少女が目を覚ますと、帰ってきた熊の親子に遭遇。「少女は慌てて森へ逃げましたとさ」がパターン1、「少女は熊に食べられてしまいましたとさ」がパターン2だ。いずれも無防備な楽観をただす結末で、「適温などそうは長く続かない」という教訓とも言える。

 不動産市場の危うい兆候は、数え上げればキリがない。それでもちまたに広がる「漠とした楽観」。背景には、「大規模な金融緩和と超低金利時代が今後も相当長く続くだろう」「その間は、住宅市場はきっと総崩れしない」という人々の心理がある。事実、黒田日銀が5年前に掲げた2%の物価目標には、一向に届かない。こうした中で迎える平成の終わりと20年代。「いずれにしても日銀は、長・短金利の抑え込みをまた迫られる」とBNPパリバ証券の河野龍太郎チーフエコノミストは予測する。

 団塊世代がみな75歳以上になる25年前後、日本の財政悪化が強く意識される。仮に日銀が金融緩和の手じまいを意味する「出口戦略」に足を踏み入れていたとしても、いわゆる「悪い金利上昇」を抑えるため日銀が動き出す。または、政府の求めに応えざるを得なくなる。結果として、超低金利時代が延々と続く──。そんな筋書きだ。景気テコ入れにひた走る政治と、動けぬ日銀の姿を見る限り説得力は増すが、手放しで喜べる未来図ではない。

逆算なき政策、決別の時

 住宅不足が解消されたドイツは00年代に入り、新築住宅の優遇を軒並みやめ、中古住宅の利活用に本腰を入れた。建設会社の破綻など痛みも伴ったが、冷静に現状を分析し、住宅政策は10年後、20年後の予想図から逆算する方式が定着している。

 かたや日本は、「いつまでたっても短期主義から抜け出せない」(不動産コンサルタントの長嶋修氏)。住宅政策の歴史からにじみ出るのは、支持率低下を恐れ景気対策を優先する政治だ。財政を傷めても家計支援を膨らませる政策があり、それを下支えする日銀、その都度胸をなで下ろす業者がもたれ合う構図だ。需給でおのずと価格が決まるメカニズムにはほど遠い。

 「過剰の是正が必要だ」との正論は景気刺激の掛け声にかき消されてきた。中古住宅が軽視され、新築に偏重した政策が続いてきたのも同じ背景がある。

 高齢化と人口減はいや応なく進む。これだけは確実な未来図だ。国民生活を支えるインフラとして、どんな住宅がどのぐらい必要か。こんな冷静な議論を長い間、怠ってきた代償は大きい。今こそ、矛盾に満ちた住宅市場の現状と未来を直視して、身の丈にあった最適解を探る最後のチャンスだ。

6月15日の投資

TOPIX(前日比):プラス0.29%

TOPIX(前年末比):マイナス1.57%

最高:1月23日、プラス5.14%

最低:3月23日、マイナス8.40%

 

資産成長率(前日比):プラス0.10%

資産成長率(前年末比):マイナス0.76%

最高:1月23日、プラス5.09%

最低:3月23日、マイナス4.47%

 

売り:なし。

買い:なし。

 

厳しい一週間でした。

6月14日の投資

TOPIX(前日比):マイナス0.92%

TOPIX(前年末比):マイナス1.85%

最高:1月23日、プラス5.14%

最低:3月23日、マイナス8.40%

 

資産成長率(前日比):マイナス0.26%

資産成長率(前年末比):マイナス0.86%

最高:1月23日、プラス5.09%

最低:3月23日、マイナス4.47%

 

売り:9984。

買い:なし。

 

なんとか凌いでいます。